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Realty Income(O) – vaca de efectivo en forma de dividendos a prueba de recesión

Realty Income, la empresa de dividendos mensuales, es una de las pocas acciones de dividendos que paga dividendos mensuales a sus accionistas. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son una muy buena oportunidad para que el público más joven invierta en el mercado inmobiliario. Es una forma más económica y accesible que invertir en una propiedad de alquiler.

El flujo de caja de la empresa está asegurado por más de 6.500 propiedades inmobiliarias que pertenecen a contratos de arrendamiento a largo plazo con sus clientes comerciales. Propiedades de bajo riesgo, bien diversificadas después de todo. La empresa es miembro del índice S&P 500 Dividend Aristocrats.

Nota rápida de lo que debe saber sobre los contratos de arrendamiento a largo plazo: los arrendamientos netos triples son uno de los mejores arrendamientos, ya que el inquilino está dispuesto a manejar todos los gastos de la propiedad.

Calificación S&P: A- Capitalización de mercado: $ 41 mil millones

Nota rápida: ¿Qué es un REIT? Los REIT, o fondos de inversión en bienes raíces, son empresas que poseen o financian bienes raíces que generan ingresos en una variedad de sectores inmobiliarios. Estas empresas inmobiliarias tienen que cumplir varios requisitos para calificar como REIT. Los REIT deben pagar al menos el 90 % de sus ingresos imponibles a los accionistas (dividendos), y la mayoría debe pagar el 100 %. A cambio, los accionistas pagan los impuestos sobre la renta de esos dividendos.

Situación actual y punto de vista del crecimiento…

La mayoría de la gente invierte en REIT por los ingresos que genera, pero también me gustaría ver algo de crecimiento a lo largo de los años. En los últimos 5 años, el rendimiento de mi dinero fue del 10 %, lo que en mi opinión es un crecimiento decente y, si echamos un vistazo a los últimos 20 años, podemos ver un rendimiento del 650 % de nuestra inversión.

La relación PE no es la herramienta que usamos cuando se trata de un REIT. La relación P/FFO (la línea azul) es mucho mejor y esto es solo 17.1. Desde una perspectiva, es un número agradable por debajo de 25, pero en el gráfico, puede ver dónde la línea azul sería el precio agradable para O. En este momento, el precio está ligeramente por encima de esta línea. En mi opinión, está en la categoría de buena compra/mantenimiento.

PD.: La empresa no obtuvo ningún impacto importante en el precio, por lo que se la puede llamar «a prueba de recesión».

Previsiones y estimaciones futuras

El desempeño estimado en los próximos 3 años en el Flujo de Caja Operativo basado en 14 analistas será de 12,3% por año, lo cual está por encima del crecimiento del mercado, pero desafortunadamente los ingresos no seguirán esa tendencia.

Desde el punto de vista de los dividendos…

Como acabo de decir, esta es parte de por qué estamos invirtiendo en REIT. Realty Income es un campeón de dividendos. 28 años de historial de aumento de dividendos, en conjunto aumentaron su dividendo 109 veces desde la cotización pública de Realty Income en 1994 (NYSE: O). El rendimiento actual es del 4,35%, lo cual es muy bueno.

Si quieres tener tu trozo de O, ¡Es el momento perfecto! ¡Compra algunas acciones antes del 30 Julio, que es la fecha Ex-dividendo, y llévate tu primer cheque!

Aumentan sus dividendos en un 2-4% cada año, lo que en mi opinión es un poco bajo. El monto del dividendo que están pagando no está bien cubierto por el flujo de efectivo; por SOCIMI tenemos que buscar el Cashflow Operativo y no el Cashflow Libre. Un número saludable sería tener este número por debajo del 75%. Tenían este número siempre por encima del 85%.

Valor razonable

Utilizo el método más ampliamente aceptado para calcular el valor razonable de una empresa, que es el flujo de caja descontado (DCF). Se basa en la premisa de que el valor razonable de una empresa es el valor total de sus flujos de caja libres futuros (en este caso uso AFFO) descontados a los precios actuales. Uso las estimaciones de flujos de efectivo de los analistas y asumo que la empresa crece a un ritmo estable a perpetuidad.

(Valor patrimonial total = Valor presente de los flujos de caja de los próximos 10 años + Valor terminal = $25.342 + $69.755= $95 097,27
Valor patrimonial por acción (USD) = Valor total / Acciones en circulación = $95,097 / 602= $157,95)

Infravalorado en un 56,8%. El valor razonable actual es de $157,95

Riesgos y la conclusión general

A mi modo de ver, es una buena empresa generadora de ingresos con una rentabilidad por dividendo razonable. Las principales participaciones de Warren Buffett y los arrendamientos a largo plazo son muy buenas señales de una empresa saludable. No superará la tasa de crecimiento del S&P500 más o menos, pero si necesitas flujo de efectivo…

La única razón por la que podría ser una inversión un poco volátil es que estamos en un período de aumento de los tipos de interés.

Competidores a los que vale la pena echar un vistazo FRT, NNN

Divulgación: no tengo acciones, opciones o posiciones derivadas similares en ninguna de las compañías mencionadas, y no tengo planes de iniciar tales posiciones dentro de las próximas 72 horas. Escribí este artículo yo mismo, y expresa mis propias opiniones. No tengo ninguna relación comercial con ninguna empresa cuyas acciones se mencionan en este artículo.

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